【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)灣房屋全球財(cái)富中心表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國(guó)內(nèi)有望房地合一輕稅下，不動(dòng)產(chǎn)投資該如何布局？臺(tái)灣房屋全球財(cái)富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動(dòng)產(chǎn)日漸受?chē)?guó)人青睞時(shí)，從「持有產(chǎn)權(quán)型態(tài)」、「不動(dòng)產(chǎn)稅制」及「投資報(bào)酬」角度，告訴投資人不動(dòng)產(chǎn)該怎麼買(mǎi)。
 
永久產(chǎn)權(quán)勝過(guò)租賃權(quán)
 
首先，投資海外不動(dòng)產(chǎn)先得搞懂不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)型態(tài)，一般可分為永久產(chǎn)權(quán)(free hold)、租借使用權(quán)(lease hold)兩大類(lèi)。臺(tái)灣99％以上屬永久產(chǎn)權(quán)，土地、建物永久持有，可傳子孫無(wú)時(shí)間限制，購(gòu)買(mǎi)海外不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)以永久產(chǎn)權(quán)為主；租借使用權(quán)有持有時(shí)間限制，通常指土地使用年限，類(lèi)似臺(tái)灣地上權(quán)豪宅「臺(tái)北花園」或京站的租賃權(quán)。邱太煊建議，飄洋過(guò)海買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資，當(dāng)然要挑永久產(chǎn)權(quán)的較安全，租借使用權(quán)隨使用年限縮短，價(jià)值也遞減，年限一到權(quán)利消滅。
 
保證報(bào)酬少碰為妙
 
其次，許多海外不動(dòng)產(chǎn)投資客都以租金投報(bào)率做為投資的標(biāo)竿，邱太煊分析，千萬(wàn)別被高租金投報(bào)矇昏頭!通常投報(bào)率愈高的產(chǎn)品，愈沒(méi)有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報(bào)率的產(chǎn)品，也要非常小心，可能地段偏遠(yuǎn)不好賣(mài)，建商只好利用高投報(bào)包裝，才能吸引海外買(mǎi)家掏錢(qián)，一旦保證年限一過(guò)，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣(mài)都有困難。
 
邱太煊進(jìn)一步分析，很多海外投資客喜歡高投報(bào)的產(chǎn)品，但必須和該國(guó)房貸利率做比較，舉例來(lái)說(shuō)，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報(bào)率高達(dá)8％，但當(dāng)?shù)胤抠J利率高達(dá)10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產(chǎn)生「負(fù)投報(bào)」現(xiàn)象，就代表買(mǎi)貴了，以日本東京為例，港區(qū)等核心五區(qū)平均投報(bào)率約4％~5％，當(dāng)?shù)胤抠J利率1％，外國(guó)人房貸利率約2.5％，不過(guò)還算是正投報(bào)現(xiàn)象，代表有利差，也是買(mǎi)到合理房?jī)r(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
 
海外置產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)稅制要搞懂
 
第三，投資海外，要了解不動(dòng)產(chǎn)法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項(xiàng)：
 
以持有稅而言，日本東京約臺(tái)幣1000萬(wàn)的房子為例，每年繳的固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)畫(huà)稅約2.5萬(wàn)臺(tái)幣，大概是房?jī)r(jià)的千分之2~3；馬來(lái)西亞吉隆坡市中心臺(tái)幣1600萬(wàn)房子為例，每年持有稅(門(mén)牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約臺(tái)幣2.1萬(wàn))約房屋總價(jià)千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州臺(tái)幣1000萬(wàn)左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費(fèi)、汙水費(fèi)500元、保險(xiǎn)費(fèi)400元(折臺(tái)幣4.8萬(wàn))，持有稅約房屋總價(jià)千分之5上下。
 
但也有持有稅偏高的國(guó)家，美國(guó)加州舊金山灣區(qū)聖荷西50萬(wàn)美金(1575萬(wàn))的房子，每年要繳千分之12％的房產(chǎn)稅，6000美金(約新臺(tái)幣18.9萬(wàn))，德州新開(kāi)發(fā)區(qū)域房產(chǎn)稅最高有到千分之28％。反觀(guān)我國(guó)，以臺(tái)北市中山區(qū)一間小套房為例(2013年買(mǎi)入，2015年賣(mài)出，淨(jìng)賺50萬(wàn))，賣(mài)出時(shí)成交1370萬(wàn)，土增稅7萬(wàn)、契稅3.2萬(wàn)，地價(jià)稅610元/年、房屋稅5960元/年，財(cái)交稅估3萬(wàn)，該案地價(jià)稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買(mǎi)入房?jī)r(jià)之千分之0.5，資本利得(註1)10萬(wàn)占淨(jìng)賺(利得)50萬(wàn)之20％。
   
不過(guò)，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採(cǎi)新制加重課徵，其中個(gè)案中山區(qū)「華固松疆」每戶(hù)總價(jià)1.1~1.8億元，符合新制每戶(hù)房屋稅最高達(dá)285萬(wàn)元，加上地價(jià)稅，一年持有稅要繳房?jī)r(jià)的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對(duì)不是少數(shù)個(gè)案，2015年五月繳房屋稅時(shí)，重稅效果將一一浮現(xiàn)。
 
投資客最在意資本利得
 
另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內(nèi)處分不動(dòng)產(chǎn)，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢(qián)無(wú)須繳納。馬來(lái)西亞五年內(nèi)出售不動(dòng)產(chǎn)，資本利得稅(產(chǎn)業(yè)營(yíng)利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動(dòng)產(chǎn)的資本利得稅，須併入個(gè)人所得稅計(jì)算，稅率級(jí)距為32.5％~42％，但物管費(fèi)、仲介費(fèi)、廣告費(fèi)等可列成本扣除，實(shí)質(zhì)利得稅約25％上下。中國(guó)大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。
   
邱太煊指出，臺(tái)灣版的資本利得稅，又稱(chēng)房地合一稅，過(guò)去財(cái)政部擬採(cǎi)5％~45％的累進(jìn)稅率，改成單一稅率17％，同時(shí)奢侈稅退場(chǎng)，對(duì)成交量縮的房市是一大利多。另外，財(cái)政部規(guī)劃自住持有5年以上，總價(jià)2000萬(wàn)以下享1戶(hù)免稅優(yōu)惠，2011年之後取得不動(dòng)產(chǎn)適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說(shuō)，投資房地產(chǎn)賺錢(qián)繳稅天經(jīng)地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國(guó)家，交投比較活絡(luò)。
 
此外，「租賃所得稅」也要細(xì)算毛租金和淨(jìng)租金投報(bào)。美國(guó)外籍人士租賃所得，得預(yù)扣租金30％，實(shí)際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個(gè)人所得，採(cǎi)累進(jìn)稅率5％~40％課徵，和臺(tái)灣目前狀況類(lèi)似。英國(guó)年租金收入在一萬(wàn)英鎊(臺(tái)幣47萬(wàn))內(nèi)，稅率0％，一萬(wàn)英鎊以上，稅率為20％。國(guó)外投資房產(chǎn)要精打細(xì)算，不能只評(píng)估毛投報(bào)，應(yīng)該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨(jìng)投報(bào)，才是較保險(xiǎn)的計(jì)算方式。